Lei da Habitação: descubra como as medidas aprovadas afetam aos inquilinos

Em 27 de abril de 2023, a nova Lei da Habitação foi aprovada no Congresso, embora sua aplicação prática ainda dependa da aprovação do Senado e de sua inclusão no Diário Oficial do Estado (BOE), o que está previsto para ocorrer antes de junho de 2023.

A Espanha Fácil te ajudará a esclarecer as dúvidas referentes à essa nova lei e o que ela acarreta aos inquilinos e proprietários.

Se eu já tenho um apartamento alugado, como a lei me afeta?
Como inquilino, com um contrato de aluguel atual, as atualizações de preços serão limitadas. A partir de janeiro de 2024, as atualizações de preços serão limitadas a 3% , sendo dissociadas do IPC (Índice de Preços ao Consumidor).

Durante o ano de 2023, a atualização das rendas continua a reger-se pelo limite de 2% e, em 2025, prevê-se a criação de um novo índice inferior ao IPC para atualizar os preços.

Esta medida aplica-se a todos os contratos de arrendamento já celebrados antes da entrada em vigor da lei , independentemente de se tratarem de habitações em zonas de estress (zonas em que se tem verificado nos últimos anos um aumento importante dos preços das rendas ) ou não, ou de o proprietário ser um grande proprietário (que são pessoas físicas ou jurídicas que possuem 5 ou mais imóveis de aluguel) ou um pequeno proprietário.

Se eu quiser alugar uma nova casa, como a lei habitacional me afeta?
Nesse caso, dependerá se a casa está em uma área estressada ou não:

– Novo aluguel em uma área estressada: o preço do aluguel não pode aumentar mais de 3% em relação ao preço do aluguel do inquilino anterior. No caso dos grandes proprietários, foi anunciado que eles terão um índice especial, mas não especificaram qual será.
– Arrendamento novo em zona não estressada: o proprietário pode indicar o preço de aluguel que considere adequado, quer seja grande proprietário ou pequeno proprietário.

Existem diferenças entre alugar em uma área estressada e não estressada?
Sim. A principal diferença estará no limite dos preços de aluguel . Em áreas não estressadas, os preços não terão um teto, cada proprietário poderá escolher o que melhor lhe convém, enquanto em áreas estressadas serão estabelecidos tetos.

Esses limites serão definidos em função do tipo de contrato e da propriedade (grande proprietário ou pequeno proprietário).
– Grande proprietário: O preço de aluguel do novo contrato de arrendamento não pode ser superior ao “Índice de contenção de preços” (índice ainda não detalhado).

– Proprietário pequeno: O preço do novo contrato de arrendamento não pode ser superior ao aumento com o índice de atualização das rendas relativamente ao contrato do anterior inquilino. Por exemplo:

2023 : com limite de 2% , se o anterior inquilino pagou 1.000 euros, o novo contrato não pode ser superior a 1.020 euros
2024 : com limite de 3% , se o anterior inquilino pagou 1.000 euros, o novo contrato não pode ser superior a 1.030 euros
2025 : novo índice a ser definido.

As rendas em zonas de estress serão reguladas tanto nos contratos de arrendamento vigentes como nos novos contratos.

Existe diferença entre alugar de um grande proprietário ou um pequeno proprietário?
Depende se alugamos uma casa em uma área estressada ou não.

– Zona não estressada : neste caso, não haverá diferença entre alugar de um pequeno ou grande proprietário.

– Área estressada : como apontamos na pergunta anterior, haverá diferenças se o aluguel for atualizado ou se for criado um novo contrato .

Como posso garantir que meu aluguel não suba mais em uma área estressada?
Para poder verificar se o proprietário fixou o preço com o teto de renda estabelecido pela nova lei, terá o direito de solicitar o comprovante do preço pago pelo anterior inquilino .

Quais despesas terei agora ao assinar um novo contrato de aluguel?
O mesmo menos a comissão imobiliária . Ou seja, até agora, os inquilinos assumiram as seguintes despesas na formalização do contrato: a primeira renda, a caução, o adicional de garantia (que pode ser uma ou duas mensalidades ou não) e a comissão imobiliária.

Após a aprovação da nova lei, o proprietário é quem deve assumir esta última despesa (a comissão imobiliária) , que corresponde na maioria dos casos a 10% do valor anual do arrendamento acrescido de IVA (21%), embora dependa em cada agência o que é essa comissão.

Ao assinar um novo contrato de arrendamento, a comissão imobiliária será paga pelo proprietário e não pelo inquilino

Poderei acordar um preço mais alto com o proprietário em uma área estressada?
Em princípio não será possível, não será possível chegar a acordos contrários à lei . Ou seja, podem ser negociadas cláusulas que não contrariem a lei, por exemplo, a permissão ou não de animais de estimação. No entanto, um aumento maior que o limite estabelecido pela nova Lei de Habitação, por exemplo, não pode ser acordado.