Estas são as cláusulas nulas mais comuns em um contrato de aluguel em 2023

Alguns proprietários tentam tirar vantagem de seus inquilinos e impõem condições que os prejudicam desproporcionalmente

O aumento das taxas de juros e a inflação mantêm a demanda por apartamentos para alugar em alta, apesar do aumento dos preços dos aluguéis: quem estava pensando em comprar casa optou pelo aluguel.

Os contratos de arrendamento incluem cláusulas por parte do proprietário que, por vezes, prejudicam desproporcionalmente o inquilino e que são claramente inválidas. São cláusulas nulas.

Em reportagem do portal Idealista, Juan José Martín Bermúdez, do escritório de advocacia Marín & Mateo Abogados afirma: «A Lei de Arrendamento Urbano (LAU) é muito clara a esse respeito, e indica que as cláusulas inseridas no contrato que prejudicar o inquilino, seja ele inquilino ou subinquilino, será nulo e sem efeito.”

Estas são as mais frequentes:
Duração do contrato
Uma das mais frequentes é sobre a duração do contrato. Por vezes, os proprietários limitam o prazo de arrendamento a um ano renovável, embora “apesar de ter assinado um prazo inferior a cinco anos por consenso entre as partes, o tempo mínimo que o inquilino pode permanecer é de cinco anos, a menos que decida rescindir o contrato antecipadamente.

O direito de rescisão permite rescindir o contrato, podendo o inquilino exercê-lo “desde que tenham decorrido um mínimo de seis meses desde o início do aluguel e com um pré-aviso de 30 dias”, refere Martín.

O proprietário pode exigir uma indenização, mas “desde que esteja prevista no contrato e nunca superior a uma mensalidade por cada ano que faltar para o cumprimento do contrato, rateando o valor a indemnizar quando houver um período inferior a um ano ”, acrescenta o advogado.

Atualização de renda com o IPC
Os contratos costumam prever que o valor da mensalidade ficará atrelado à evolução do IPC, mas não é automático: deve ser refletido. “Se esta cláusula não estiver incluída no contrato , a renda não será atualizada e o proprietário receberá o mesmo valor durante toda a vigência do contrato”, refere Martín Bermúdez.

“Esta cláusula torna-se nula se constar que o rendimento acrescido de um ponto, dois pontos…”. “Se for indicado que é de 3% e a CPI é de 4%, será atualizado para 3% porque é a vontade das partes, mas se a CPI for de 2%, esses 2% devem ser respeitados”, acrescenta o advogado.

Reparos domésticos
“Os reparos ordinários derivados do uso diário do imóvel são de responsabilidade do inquilino, mas o locador deve cuidar dos mais caros, como problemas no encanamento ou na instalação elétrica ”, diz Martín Bermúdez .

Agora, “o inquilino não pode se recusar a pagar o aluguel para pressionar o locador e exigir reparos, pois o não pagamento pode levar a uma ação de despejo”.

Entrada do proprietário
A moradia é inviolável: ninguém pode entrar sem o consentimento do arrendatário, embora obviamente não seja o proprietário do imóvel, mas sim quem o habita e, como tal, considera-se que é a sua moradia, salvo nos casos legalmente previstos por motivo de força maior, cometimento de flagrante delito ou decisão judicial”, lembra o advogado sobre as cláusulas sobre a presença no apartamento do proprietário.

Despesas imobiliárias
Só no caso de o proprietário ser uma pessoa física é permitido acordar que é o arrendatário que suporta as despesas de intermediação da imobiliária e, portanto, é nula a cláusula que obriga o arrendatário a suportar tais despesas, se o locador é pessoa jurídica.