Nova Lei da Habitação na Espanha: como ela afeta a inquilinos e proprietários

Dois em cada três jovens com menos de 34 anos vivem com os pais na Espanha , segundo dados do Eurostat. O preço dos aluguel é os grande responsável por esta situação e a nova lei da habitação, acordada pelo Governo com dois dos seus parceiros, ERC e EH Bildu, pretende resolvê-la. Anunciado por ambas as formações na última sexta-feira, a medida prolonga a vigência dos limites às atualizações das rendas, define as zonas estressadas e acaba com o pagamento de honorários imobiliários por parte dos inquilinos.

A lei, que chegará previsivelmente nas próximas semanas, surge ao fim de mais de dois anos de negociação e contém várias alterações substanciais ao projeto emanadas do Conselho de Ministros no início de 2022. Estas são algumas das principais questões levantadas pela norma e suas respostas :

Quais são os limites para a atualização do aluguel?
Há pouco mais de um ano, diante do avanço implacável da inflação, o governo aprovou um decreto-lei real para impedir que os atuais contratos de locação fossem atualizados pelo IPC durante o ano de 2022. Para isso, estabeleceram um teto de 2% para esses aumentos , que o Conselho de Ministros estendeu até 2023. Agora, segundo a informação partilhada pelos grupos políticos ERC e Bildu, este limite será de 3% em 2024 e, a partir de 2025, será utilizado um índice recém-criado cujo cálculo ainda não é claro.

Dessa forma, essas revisões anuais não estarão mais vinculadas à CPI . Aliás, pouco importa que o contrato firmado à época estabeleça a atualização com o índice de preços ao consumidor, já que existe uma norma de nível superior que estabelece limites diversos (percentuais esses de 2% para 2023 e 3% para 2024).

Vale lembrar que os contratos de locação costumam ser firmados por um ano, podendo ser prorrogados até cinco se o proprietário for pessoa física e sete se for pessoa jurídica. Durante este período de vigência, existe a possibilidade de fazer atualizações a cada doze meses, não podendo o inquilino ser despejado a não ser que o proprietário prove que necessita da casa para si ou para um familiar

Essas atualizações são automáticas?
Não. No caso de contratos celebrados após 2019, estes aumentos só podem ser aplicados se o texto incluir uma cláusula que contemple a atualização para cada ano, explica Víctor Palomo , advogado do Centro de Aconselhamento e Estudos Sociais (CAES) e dos Lojistas União. Por isso, sempre recomendam ao inquilino que, se o proprietário tentar implementá-lo quando não constar do documento, recuse e continue a pagar o mesmo que antes. “No entanto, encontramos donos que o levam após o depósito”, acrescenta.

Além disso, esses aumentos devem ser comunicados ao inquilino “de forma confiável, ou seja, por burofax ou e-mail” , com um mês de antecedência. Assim, em caso de incumprimento de qualquer um destes requisitos, o Sindicato dos Lojistas aconselha o seu julgamento.

O limite também se aplica a novos contratos?
Não. Esse limite de 2% nos aluguéis em 2023 e 3% em 2024 se aplica apenas a atualizações e os proprietários poderão continuar a aumentar o preço que acharem adequado ao assinar um novo aluguel. No entanto, o objetivo de longo prazo da lei passa pelo estabelecimento de um limite nas áreas estressadas, para as quais já começaram a ser tomadas providências, segundo fontes da Agência Negociadora de Locações.

Neste sentido, as comunidades autónomas poderão definir nos seus territórios as zonas de mercado sob pressão para aí estabelecerem limitações de preços. Para isso, a lei não diferencia mais se o titular é pessoa jurídica ou pessoa física, como acontecia antes. A única distinção existente a partir de agora entre os proprietários é o número de casas que possuem: a definição de grande proprietário é reduzida de dez para cinco propriedades.

Como funcionam essas áreas estressadas?
Para declarar uma área como estressada, ela deve atender a uma das duas condições a seguir: que a taxa média de hipoteca ou aluguel (mais despesas) exceda 30% do aluguel médio dos inquilinos da área ou que o preço tenha aumentado três pontos acima do IPC em cinco anos. Lá, os proprietários com cinco ou mais casas serão obrigados a cobrar um preço pelo aluguel localizado em uma “bifurcação” estabelecida pelo Ministério dos Transportes por meio de um índice, ainda a ser calculado, segundo as mesmas fontes.

Os pequenos proprietários, na primeira vez que colocam uma casa no mercado, devem estabelecer o aluguel de acordo com esse mesmo índice . Quando aquele endereço já havia sido alugado anteriormente, deve-se tomar como referência o do contrato anterior , “embora não esteja claro se era o mesmo ou modificado de alguma forma”. Da agência, eles criticam que a lei faça “todos os esforços para controlar os preços”, pois consideram fundamental “aumentar o estoque habitacional”.

Para favorecer esse cenário, haverá “bônus para proprietários de imóveis em áreas estressadas caso o preço caia”. Poderá obter uma dedução fiscal até 90% se reduzir o custo em pelo menos 5% face ao contrato anterior e até 70% se colocar uma casa no mercado e arrendar a um jovem entre 18 e 35 anos ou a administração pública para que esta, por sua vez, arrende em regime de renda social.

“As áreas mais afetadas serão Catalunha, Madri, País Vasco, Ilhas Canárias, Ilhas Baleares e cidades como Málaga, Sevilha e Valência. No entanto, outras podem se juntar a esta lista, como Toledo ou Guadalajara. Tudo isso terá de ser visto com atenção”, aponta Palomo, que exige na lei mais mecanismos sancionatórios, o reconhecimento das associações de inquilinos e que a habitação não dependa das autonomias.

E as taxas imobiliárias?
Outra das grandes novidades da lei diz respeito aos bens imóveis: serão sempre os proprietários e não os inquilinos a pagar as suas despesas e os seus honorários de um contrato de arrendamento. Assim, o habitual “Mais um mês de agência” presente em muitos anúncios de aluguel na Internet desaparecerá. Além disso, será proibido aumentar as taxas além do estipulado, obrigando os inquilinos a assumirem as despesas da comunidade ou o pagamento de impostos municipais.