Nova Lei de Habitação de 2023: O que fazer se a imobiliária pretender cobrar a comissão de aluguel do inquilino?

A nova Lei do Direito à Habitação , que acaba de entrar em vigor, regulamenta pela primeira vez em Espanha a cobrança de comissões ou emolumentos imobiliários nas operações de arrendamento, proibindo expressamente que as mesmas possam ser cobradas aos inquilinos. Em geral, até agora, um pagamento mensal mais IVA era cobrado dos inquilinos em muitos lugares. A maioria das agências já se adaptou a esta nova situação e são muitos os anúncios de casas de aluguer que já indicam que a comissão será paga pelo arrendador. Embora a grande maioria das agências, aplicará a lei corretamente, também não há dúvidas de que uma minoria tentará encontrar subterfúgios para tentar continuar cobrando dos inquilinos.

A seguir, explicaremos em quais casos a imobiliária não pode cobrar comissão dos inquilinos e o que fazer se eles exigirem seu pagamento em desacordo com a lei.

1.- CASOS EM QUE A COMISSÃO DE ALUGUEL NÃO PODE SER COBRADA DOS INQUILINOS.

A nova Lei da Habitação modificou alguns artigos da Lei do Arrendamento Urbano. Uma dessas modificações incide no artigo 20.º da LAU, onde foi introduzido o seguinte:

As despesas de administração do imóvel e formalização do contrato correrão por conta do locador.

Um aspecto importante que deve ser esclarecido é que este artigo afeta apenas os aluguéis de residência habitual ( art. 2 LAU ). Estes são normalmente os arrendamentos mais frequentes, mas alguns arrendamentos habitacionais estão excluídos desta proibição:

· Aluguel temporário : geralmente são aluguéis para estudantes ou trabalhadores deslocados. Tenha cuidado com esses aluguéis porque às vezes são usados em fraudes legais, falsificando um aluguel temporário onde na verdade há um aluguel de residência regular. Isso às vezes é feito para não ter que necessariamente estender o contrato por 5 ou 7 anos. Portanto, agora é previsível que seja usado com mais frequência, também em fraudes legais, para tentar cobrar comissão dos inquilinos. O legislador também está ciente de que esta fórmula é muitas vezes utilizada de forma fraudulenta e é por isso que a própria lei se dá um prazo para regulamentar o aluguel temporário de moradias.

· Aluguel de quarto

· Arrendamentos de instalações, escritórios, garagens, edifícios industriais… Assim, uma imobiliária não pode cobrar comissão a um inquilino que assine um arrendamento de residência habitual, e terá de a cobrar ao proprietário do imóvel.

2.- A PROIBIÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO IMOBILIÁRIA AOS INQUILINOS, APLICA-SE A LEI NA SUA COMUNIDADE AUTÓNOMA?

Uma suposta explicação que começamos a encontrar é que a proibição de cobrança de inquilinos não se aplica na comunidade autônoma. O representante de uma empresa imobiliária disse estes dias na imprensa, “até que Ayuso proíba cobrar a comissão aos inquilinos, continuarei a fazê-lo”. Também encontramos notícias na imprensa que dizem que naquelas comunidades autónomas onde o PP vai governar, a lei da habitação não será aplicada. Bem, isso é falso porque a proibição de cobrar aos inquilinos consta da Lei do Arrendamento Urbano, que é aplicável em toda a Espanha.

A confusão pode advir do fato de existirem questões na lei da habitação que as comunidades autónomas devem desenvolver, sobretudo toda a questão da área de mercado estressada: a lei da habitação define o vime, e então cada comunidade autónoma é livre para o desenvolver ou não . Mas as mudanças da LAU, entre elas a proibição da comissão de cobrar do inquilino, valem em toda a Espanha.

3.- OS TRUQUES QUE ALGUMAS AGÊNCIAS ESTÃO USANDO PARA COBRAR DOS INQUILINOS

1.- Cobrança da reserva de aluguel : é comum que antes de assinar um contrato de aluguel, seja feita uma reserva com a imobiliária. Fazemos em todos os casos. Nessa reserva, o inquilino entrega uma quantia em dinheiro à agência. Pois bem, esse valor não pode ser retido pela agência como pagamento pelo seu trabalho, mas a agência deve entregá-lo ao locador e depois descontá-lo do depósito ou da primeira mensalidade. Aqui é importante que as condições de reserva sejam por escrito e assinadas pelos inquilinos e pela agência.

2.- Forçar a aceitar taxas de agência . Nesse caso, a lei é imperativa e não admite acordo contra ela. Isto significa que mesmo que os arrendatários assinem que aceitam pagar as taxas que correspondem ao senhorio, não há obrigação de cumprir aquele suposto acordo (na verdade, uma imposição) porque a lei não permite acordar contra o que diz.

3.- Assinar uma ordem do locatário para localizar um apartamento para alugar , incluir na fatura o conceito “procura de habitação”, “aconselhamento imobiliário” e coisas semelhantes. Neste caso, se a casa arrendada fizer parte da carteira daquela agência, o inquilino não pode ser cobrado porque a agência terá recebido previamente a encomenda do imóvel para gerir a comercialização e formalização do contrato. Outra coisa seria os inquilinos contratarem uma assessoria para cuidar da busca de moradia e isso é oferecido por uma agência diferente.

4.- Forçar a contratação de um suposto « serviço de inquilinos ». A agência que está fazendo isso já foi processada. O que faz é obrigar os inquilinos a contratar um serviço completo de gestão do arrendamento, após a assinatura do contrato. O inquilino pode ser cobrado por este serviço se o contratar. O que não pode é forçar para contratá-lo. Mas é claro que, se você não alugar, vai ficar sem apartamento. Então uma solução é contratá-la e imediatamente, ao assinar o contrato de locação da casa, exercer o direito de rescisão. Ou seja, “devolver” aquele serviço contratado antes que aquela agência o forneça a você. E, claro, você pode continuar exercendo o restante das ações: formulário de reclamação, reclamação por meio de uma organização de consumidores etc.

5.- Algumas situações que já são extremamente escandalosas é que os inquiinos estão sendo cobrados pela entrega das chaves ou pelo agendamento do registro.

4.- O QUE PODE FAZER UM INQUILINO SE A IMOBILIÁRIA TENTAR OBRIGÁ-LO A PAGAR AS TAXAS

1. Nosso primeiro conselho é fazer E SALVAR uma cópia do anúncio para o qual você está interessado. É importante que a “captura de tela” inclua o máximo de informações possíveis, especialmente aquelas que geralmente são incluídas na descrição da casa. Nesse texto deve constar se a agência cobra dos inquilinos e para quê. Se o anúncio não disser nada sobre a cobrança do inquilino (o que seria correto), não pode ser cobrado (entendo que o artigo 3º do Real Decreto 515/1989 se aplicaria aqui). Outra coisa é que depois a agência resolva cobrar de você por outros conceitos que você supostamente contratou expressamente. Parece que esse é o “truque” que algumas agências estão usando, cobrando por uma suposta assessoria jurídica que o inquilino não contratou. Se assim fosse, numa reclamação, deve ser a agência que demonstre que o inquilino contratou este serviço que nada tem a ver com a gestão imobiliária ou com a formalização do contrato. Escusado será dizer que quanto mais informação estiver por escrito, melhor para depois demonstrar por e-mail ou WhatsApp que é a agência que o obriga a contratar este suposto serviço como condição para alugar a casa.

2. Uma vez que a agência tenha feito o pagamento do inquilino, a primeira ação seria reclamar por escrito à agência imobiliária para devolver o que você pagou. Para isso, você pode solicitar à agência uma folha de reclamações. Nesta reclamação pode referir-se o fato de que de acordo com o artigo 20.º da LAU, as despesas de gestão imobiliária e formalização do contrato serão suportadas pelo senhorio, pelo que o pagamento que lhe têm exigido é ilegal. É recomendável que você faça essa reclamação enviando um burofax ou um e-mail certificado, que tem a mesma validade e é mais barato. Pode ainda alegar que o anúncio não o informava que as despesas imobiliárias tinham de ser pagas (e aí refere o art. 3º do RD 515/1989) e que não solicitou nenhum serviço adicional à imobiliária.

3. Se isso não funcionar, você terá que entrar na justiça , apresentando o que é chamado de “monitorio” para reclamar o valor. O bom deste procedimento é que se o valor que reclama for inferior a 2.000 euros, não necessita de advogado ou solicitador.

Por outro lado, se te emitirem a fatura no momento da assinatura do contrato mas o pagamento for posterior, não tens a obrigação de pagar a comissão da agência e em qualquer caso será a agência que terá de reclamar o pagamento desse pagamento via formulário de pedido. Aí é importante que você possa justificar que a agência não fez mais do que mediar e formalizar o contrato de aluguel porque não está claro se ela pode cobrar de você outros procedimentos como fazer a mudança de titularidade dos insumos (que de qualquer forma, você deveria ter solicitado o seu ).

Outra forma de reunir provas de uma cobrança ilegal das taxas da agência imobiliária é gravar a conversa que você tem com a pessoa da agência onde ela diz que você deve pagar. Gravar uma conversa da qual você participa é totalmente legal e você pode fornecê-la como prova em um processo judicial hipotético.
Por fim, outra opção é contactar a FACUA, que já apresentou queixa contra mais de trinta imobiliárias e talvez possam juntar o seu caso e denunciar a agência que está a tentar cobrar-lhe ilegalmente.