O boom imobiliário nos novos bairros de Madrid desencadeará uma guerra por compradores em 2025

Quase 43 mil casas serão construídas ou comercializadas nos próximos meses

Estão em curso os novos grandes empreendimentos urbanos da cidade de Madrid com o objetivo de construir mais de 130.000 moradias nos próximos anos. A comercialização desses apartamentos começará principalmente a partir de 2025 , quando ocorrerá um boom em que esses bairros e incorporadores residenciais terão que competir por potenciais compradores.

Madrid Nuevo Norte e os cinco bairros que compõem a chamada Estratégia Sudeste (Valdecarros, Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros e El Cañaveral) colocarão à venda cerca de 43.000 casas na capital a partir de 2024 e, acima de tudo, a partir de 2025.

A última grande iniciativa de planejamento urbano que teve autorização para começar após receber aprovação judicial foi Madrid Nuevo Norte . A decisão surge depois de o Superior Tribunal de Justiça de Madrid ter rejeitado este mês nove recursos contra este planeamento concebido há 30 anos sob o nome de Operação Chamartín.

Em Madrid Nuevo Norte o peso da construção residencial é menor, apenas 10.500 moradias. Embora seja uma das maiores operações de reabilitação urbana da Europa, a sua relevância fundamental reside nos edifícios de escritórios que serão construídos naquele que se prevê ser o novo centro empresarial da capital.

Neste bairro, grande parte dos terrenos é propriedade da Adif, que tem um acordo para vender os terrenos à empresa Crea Madrid Nuevo Norte ( Crea MNN ) em troca de 1.245 milhões de euros . Esta incorporadora é, por sua vez, detida pelo BBVA (75,54% do capital), Merlin Properties (14,46%) e Grupo San José (10%).

Um porta-voz do Crea MNN indica que as obras de urbanização da primeira das áreas onde serão construídas 742 casas, a zona Las Tablas Oeste, terão início em 2024. “Neste cenário, as primeiras casas poderão começar a ser construídas dois anos depois, ao longo de 2026 ″, explica, para que a comercialização das incorporadoras em busca de compradores possa começar alguns meses antes.

A bolsa grande
Mas o grande conjunto de moradias, especialmente as acessíveis, estará localizado na Estratégia Sudeste. Um de seus bairros, El Cañaveral , já está muito avançado e estará praticamente construído dentro de dois anos.

Neste bairro , até agora foram entregues 7.036 casas das 14 mil contempladas, segundo José Antonio Díaz Rosa , diretor técnico do seu conselho de compensação (órgão de gestão urbana que reúne os proprietários dos terrenos). Outros 3.853 estão em construção e 748 aguardam a concessão de alvarás de construção. “Portanto, no início de 2025, El Cañaveral terá entregue mais de 12.000 casas, o que significará ter uma população entre 30.000 e 35.000 pessoas”, destaca. “Tendo em conta o ritmo de construção do setor, num prazo máximo de cinco anos, todos os lotes residenciais terão sido desenvolvidos”, acrescenta.

Em El Cañaveral posicionaram-se incorporadoras como Pryconsa , as listadas Neinor e Aedas , assim como Premier, HI Real Estate, Nozar (família Nozaleda), Inmoglaciar (do fundo Cerberus), Grupo Lobe, Altamira e Habitat , entre outras.

Estes desenvolvimentos futuros reúnem proprietários de terras históricos, promotores que desembarcaram, bancos que receberam terrenos, Sareb e Administrações. Em breve abrirá um período em que os promotores terão que convencer a atratividade do seu produto, pela localização ou preço, face à concorrência, onde também pesarão a marca que cada bairro consegue alcançar e outros pontos como transporte ou preços.

O maior de todos esses bairros será Valdecarros , onde está prevista a construção de 51.656 apartamentos. A primeira fase já está a ser desenvolvida e as obras da segunda e terceira fases serão licitadas em breve, afirmam fontes do conselho de compensação. Estas três primeiras etapas totalizarão 13.500 casas , cujas construções poderão começar ao longo de 2025, segundo cálculos dos responsáveis.

Uma das mais avançadas é Berrocales , onde está prevista a construção de 22.285 moradias. Aí, a urbanização da primeira fase já está avançada e prevê-se que as gruas de construção possam chegar no segundo semestre, o que fará com que as imobiliárias possam anunciar em breve os seus projetos.

Outro desses futuros bairros a leste da cidade, além da M-45, é Los Ahijones , onde estão projetadas 19.000 unidades . Sua fase inicial contará com 3.132 moradias. “Em Ahijones, poderemos ver as primeiras gruas de construção no final do próximo verão”, revelam. “A comercialização das primeiras habitações terá início no segundo semestre deste ano”, acrescentam.

Por fim, estão previstas 14.276 moradias em Los Cerros , das quais 4.175 correspondem à primeira fase. Este empreendimento urbano prevê a construção dos primeiros no quarto trimestre, com o objetivo de estarem disponíveis para habitar no último trimestre de 2025, segundo informou o conselho de compensação em comunicado de outubro.

Desembarque de promotores
Em Valdecarros existem proprietários históricos como Pryconsa (família Colomer) e Zapata, entidades financeiras como Santander, Sabadell, BBVA e Sareb, e a imobiliária Azora.

Na vizinha Los Berrocales, as cotadas Aedas, Kronos e Vía Célere (do fundo Värde Partners) assumiram posições. Também estão presentes outros promotores como Habitat (da Bain Capital), Pryconsa, Ebrosa, bancos como Santander, CaixaBank e Unicaja, além de Sergio Ramos, ex-jogador do Real Madrid. No caso da vizinha Los Ahijones, Kronos também entrou, controlando cerca de 7,5% daquela área.

Em Los Cerros destacam-se o último dos bairros da Estratégia Sudeste, Vía Célere, Vía Ágora (do incorporador Juan Antonio Gómez-Pintado), Sareb e o listado Metrovacesa (controlado por Santander e BBVA).